在度过2008年全球金融危机后，美国房地产市场进入了一轮上涨周期。即使是在疫情暴发、经济下滑的背景下，美国房地产市场依然维持着火爆的行情，甚至成为支撑疫情发生后美国经济回升的重要支柱。但今年以来，在美联储的大幅加息下，市场需求开始逐渐萎缩。至今年第三季度，住宅投资已经从美国国内生产总值(GDP)的拉动项，变为了阻碍经济增长的主要拖累项。据房利美周一公布的美国10月全国住房调查结果显示，当前美国民众对房地产市场的悲观程度已突破10年来的最高值。

　　超宽松货币政策和激进财政政策的组合，经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应，成为此前美国房地产市场上涨的主要动力。新冠肺炎疫情暴发后，美联储先后采取了降息和大规模量化宽松政策(QE)来应对经济的下行。受此影响，长端利率下行明显，30年期抵押贷款固定利率也不断下探、贷款利率大幅下滑，这意味着购房者利息成本大幅降低，实际购房成本走低。因此，对于美国广大购房者来说，尽管房价在涨，实际购房成本却在下跌。降息引起的房贷利率的大幅下降刺激了美国房地产市场。与此同时，美联储的“大放水”也造成了“蓬齐效应”，即房价上涨增强了投资者的信心和期望，促使投资者进一步入市购房抬升房地产价格，而房价上涨带来的财富幻想又进一步吸引更多的投资者，在这一闭环下美国房价快速上涨。

　　然而，随着美联储开启加息周期，这一局面已完全逆转。3月以来，美联储接连激进加息，已使金融条件显著收紧。目前，美联储已连续6次加息，累计加息375个基点。美国联邦基金利率水平已升至2008年1月以来最高位，抵押贷款利率也随之走高。数据显示，今年10月美国30年期固定抵押贷款平均利率为7.16%，不仅超越了2008年全球金融危机的最高水平，还创下2001年以来的新高。美国众议院金融服务委员会主席玛克辛·沃特斯此前致信美联储，提出近期的一系列加息正给美国家庭带来巨大痛苦。她在信中表示，加息不仅加剧了家庭在住房支出上的压力，还限制了住房的新建和供应。目前，美联储的加息步伐仍在继续，而利率的进一步上涨将对市场需求带来持续性打击。

　　此外，新冠肺炎疫情暴发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度，这一趋势催生了不少新的购房需求。而与之相对的是疫情下的供给不足。受疫情影响下，供应链瓶颈显现，建筑材料成本也受到快速推升，叠加建筑工人工资上涨以及开工率下降，使得房屋建造成本上涨，而新屋开工率持续下滑，进一步推升了房价。如今，随着美国防疫政策的全面解除，居家办公带来的需求增长不复存在。同时，供应链逐步恢复和需求下降，也使得原材料的价格下滑。截至上周收盘，芝加哥木材期货下跌4%至433美元每千板英尺，至此，今年木材价格跌幅扩大至约62%。

　　美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示，美国住房均价自2020年二季度以来开始暴涨，截至2022年第二季度，累计涨幅达40.05%。但随着利率的上升，“购房热”正在退潮，美国房价也进入了下跌轨道。据美国抵押贷款分析公司黑骑士(Black Knight)的抵押贷款监测报告，美国9月的房价中位数下跌0.52%，已连续第3个月下跌，第三季度美国的房屋价值整体下跌了2.6%。同时，房屋年化升值率放缓至10.7%，但仍是标准升值率的两倍。该公司表示，房价的下跌已让抵押贷款持有人1.3万亿美元的股权蒸发，为有记录以来按金额计算的最大季度跌幅，也是2009年以来的最大跌幅。

　　黑骑士公司认为，当前抵押贷款利率大幅上涨，加上房价仍远高于正常水平，导致潜在买家面临负担能力问题，降低了民众的购房意愿。以美国收入中位数的家庭为例，若要购买中等价位的房屋，需要支付20%的首付，有30年的抵押贷款，这意味着买家将每月收入的38.2%用于偿还抵押贷款。报告认为，当前的美国住房市场已成为自1984年以来买家最难负担的市场，高利率已将许多潜在买家推到了场外。

　　对于美国房地产市场消费者信心的调查也印证了这一观点。据房利美当地时间11月7日公布的10月全国住房调查结果，当前美国民众对房地产市场的信心跌至谷底。房利美的调查包含房屋买卖意愿以及受访者对房价、抵押贷款利率和就业市场的情绪，公司将这些因素合并为“住房综合情绪指数”，该数据已经连续第8个月下降，跌至56.7，是2011年汇编该数据以来的最低值。而从分项数据来看，仅16%的美国消费者认为现在是买房的好时机，创下公司2011年追踪该数据以来的最低比例水平。同时报告还显示，受访者认为当下是卖房好时机的比例也从59%降至51%。

（文章来源：金融时报-中国金融新闻网）